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【以案释法】如何适用定金罚则?

  发布时间:2019-07-26 11:17:19


日常生活中,一方当事人为履行合同会向另一方交纳一定数额的定金,如果收受定金的一方不履行合同,如何适用定金罚则呢?日前,喀什中院就审理了一起涉及适用定金罚则的房屋买卖合同纠纷案件。

【案情介绍】2014年7月,玛某与某房地产公司签订《房屋订购协议书》,玛某订购该公司开发的商铺,建筑面积9平方米,每平方米7444元,总价67000元。协议签订当天,原告玛某交付了定金67000元,房地产公司出具了收条,注明为商铺定金并加盖公司财务印章。房地产公司承诺开盘后,按照玛某提供的通讯方式通知其签订“商品房买卖合同”,但一直未通知签订,且至今为止房地产公司并未将商铺建成,没有履行协议。2019年4月,某房地产公司不服一审判决,上诉至本院。

【法院裁判】最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定,出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理。《合同法》第一百一十五条规定,收受定金的一方,不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。二审法院认为,上诉人某房地产公司在收受玛某定金后,因其工程停滞,致使双方未能订立商品房买卖合同,故玛某有权解除双方签订的订购协议并要求某房地产公司按照违约情形双倍返还定金。根据《担保法》第九十一条的相关规定,定金不得超过合同标的额的20%,超过部分应视为预付款。本案中,双方约定的商铺总价款为67000元,故定金数额应为13400元(即67000×20%),玛某已交付的房款剩余53600元(即67000元-13400元)应视为预付款。经审理,法院判决某房地产公司向玛某双倍返还定金26800元(即13400元×2倍),鉴于双方《定购协议书》已解除,故某房地产公司对玛某所交的预付款53600元一并予以返还。

【法官提示】定金制度最重要的法律特征就是借助定金罚则设置一种具有惩罚性的担保手段,这种惩罚性手段对于从事商品交换的缺乏互信的双方而言具有特殊的价值,其可以实现债的担保并督促债务人适当履行债务,进而促成交易的圆满完成。希望市场各类主体均能按照合同约定积极、诚信履行自己的义务,以免不必要的损失。

责任编辑:梁晶晶    

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